Sprzedaż działki rolnej u notariusza

Sprzedaż działki rolnej – obligatoryjna forma aktu notarialnego

Podobnie jak w przypadku każdej nieruchomości, przeniesienie własności gruntu rolnego wymaga formy aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego). Jest to wymóg zastrzeżony pod rygorem nieważności (ad solemnitatem).

W przypadku gruntów rolnych rola notariusza jest jednak znacznie poszerzona. Notariusz nie tylko poświadcza wolę stron, ale jest zobligowany do wnikliwej weryfikacji, czy transakcja nie narusza przepisów Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. To na notariuszu spoczywa obowiązek zbadania statusu nabywcy, kwalifikacji rolniczych oraz ewentualnego obowiązku zawiadomienia Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa o zamiarze zbycia nieruchomości.

Czym jest nieruchomość rolna w świetle przepisów

Definicja nieruchomości rolnej jest szeroka. Zgodnie z ustawą, jest to nieruchomość, która w ewidencji gruntów i budynków wykazana jest jako użytek rolny (np. grunty orne – R, sady – S, łąki trwałe – Ł, pastwiska trwałe – Ps) lub jest przeznaczona na ten cel w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Co istotne, nawet jeśli grunt jest niewielki, ale w ewidencji widnieje jako użytek rolny, co do zasady podlega on rygorom ustawy. Status gruntu w ewidencji jest tu nadrzędny wobec faktycznego sposobu jego wykorzystywania.

Restrykcje w obrocie – kto może nabyć działkę rolną

Podstawową zasadą wprowadzoną przez UKUR jest ograniczenie kręgu nabywców. Co do zasady, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny.

Rolnik indywidualny – aby posiadać ten status, osoba fizyczna musi spełniać łącznie kilka warunków: posiadać kwalifikacje rolnicze (wykształcenie lub staż pracy), co najmniej od 5 lat zamieszkiwać w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład jego gospodarstwa, oraz osobiście to gospodarstwo prowadzić. Ponadto, łączna powierzchnia nabywanych gruntów wraz z już posiadanymi nie może przekroczyć 300 ha użytków rolnych.

Prawo pierwokupu krajowego ośrodka wsparcia rolnictwa (kowr)

Nawet jeśli nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym, ale transakcja jest dopuszczalna (np. dotyczy gruntu o mniejszej powierzchni), sprzedaż działki rolnej często wiąże się z koniecznością zawiadomienia KOWR.

Umowa warunkowa – w sytuacji, gdy KOWR przysługuje prawo pierwokupu (np. przy sprzedaży działki o pow. między 0,3 ha a 1 ha osobie niebędącej rolnikiem), notariusz sporządza najpierw warunkową umowę sprzedaży. Jest to umowa zawarta pod warunkiem zawieszającym, że KOWR nie skorzysta ze swojego prawa.

Notariusz obligatoryjnie przesyła odpis takiego aktu do KOWR, który ma miesiąc na złożenie oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu (tj. nabyciu gruntu na warunkach ustalonych przez strony). Dopiero brak reakcji KOWR lub jego pisemna rezygnacja otwierają drogę do zawarcia umowy ostatecznej (przenoszącej własność).

Wyjątki od ustawy – kiedy sprzedaż działki rolnej jest łatwiejsza

Ustawodawca przewidział szereg wyłączeń, w których rygorystyczne przepisy UKUR (w tym wymóg bycia rolnikiem indywidualnym i prawo pierwokupu KOWR) nie mają zastosowania. Do najważniejszych należą:

1. Nieruchomości do 0,3 ha – grunty rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha (2999 m²) są całkowicie wyłączone spod rygorów ustawy. Ich sprzedaż odbywa się na zasadach ogólnych, jak sprzedaż zwykłej działki budowlanej.
2. Działki w granicach miast – grunty rolne położone w granicach administracyjnych miast również korzystają ze znaczących ułatwień.
3. Osoby bliskie – zakaz sprzedaży osobie niebędącej rolnikiem nie dotyczy zbycia na rzecz osoby bliskiej (tj. zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, małżonka, pasierbów).
4. Działki do 1 ha – nieruchomości rolne o powierzchni od 0,3 ha do 0,9999 ha mogą być nabyte przez osobę niebędącą rolnikiem, jednak w tym przypadku KOWR przysługuje wspomniane wyżej prawo pierwokupu.

Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży działki rolnej u notariusza

Skompletowanie właściwej dokumentacji jest kluczowe dla sprawnego przebiegu transakcji. Choć każda nieruchomość wymaga indywidualnej analizy, istnieje podstawowy katalog dokumentów, o które notariusz poprosi strony transakcji. Zachęcamy do wcześniejszego kontaktu z Kancelarią, aby precyzyjnie ustalić ten zestaw. W przypadku sprzedaży działki rolnej lista ta jest o wiele bardziej obszerna, niż w przypadku sprzedaży innej nieruchomości.

Osoby reprezentujące strony umowy kupna/sprzedaży działki rolnej powinny mieć ze sobą następujące informacje i dokumenty:

• imiona i nazwiska, imiona rodziców,
• adres zamieszkania,
• stan cywilny oraz ewentualnie oficjalny dowód na istnienie małżeńskiej umowy majątkowej,
• nr dowodu osobistego lub paszportu,
• PESEL,

W przypadku, gdy umowę w imieniu którejś ze stron transakcji zawiera pełnomocnik, powinien mieć ze sobą oryginał pełnomocnictwa.

W przypadku podmiotów gospodarczych – aktualny odpis z KRS, dane firmy, siedziba.

Dodatkowo zazwyczaj potrzebne są również następujące dokumenty:

Dokumentacja dotycząca nieruchomości

1. Numer księgi wieczystej: Niezbędny do weryfikacji aktualnego stanu prawnego gruntu.
2. Tytuł prawny (podstawa nabycia): Dokument poświadczający prawo sprzedającego do nieruchomości, którym może być np. wypis aktu notarialnego (umowy sprzedaży, darowizny), prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku bądź zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia.
3. Zaświadczenie z Urzędu Skarbowego: Wymóg ten aktualizuje się, gdy nabycie nastąpiło w drodze spadku, zasiedzenia, darowizny, nieodpłatnego zniesienia współwłasności (i innych tytułów określonych w ustawie) po 1 stycznia 2007 r. Zaświadczenie musi potwierdzać, że podatek od spadków i darowizn został uregulowany, nabycie było zwolnione, bądź zobowiązanie podatkowe uległo przedawnieniu.
4. Dokumentacja geodezyjna (z właściwego Starostwa Powiatowego):
   • Jeżeli działka jest wydzielana do nowej księgi wieczystej – wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej.
   • Jeżeli działka posiada już urządzoną księgę wieczystą i nie jest dzielona – sam wypis z rejestru gruntów.
   • Każdy z tych dokumentów musi posiadać adnotację, iż jest przeznaczony do dokonywania wpisów w księdze wieczystej.
5. Dokumentacja planistyczna (z Urzędu Miasta lub Gminy): Zaświadczenie o przeznaczeniu gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub o braku takiego planu.
6. Zaświadczenie dot. lasów (ze Starostwa Powiatowego): Dokument potwierdzający, że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej.
7. Finansowanie zakupu: W przypadku, gdy nabycie jest finansowane kredytem bankowym, niezbędne będzie oświadczenie banku o jego udzieleniu, stosowne pełnomocnictwa bankowe oraz sama umowa kredytowa.

Wymagane dokumenty potwierdzające status rolnika

Należy pamiętać, że ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR) co do zasady rezerwuje prawo nabywania gruntów rolnych dla rolników indywidualnych. Aby legitymować się takim statusem, osoba fizyczna musi łącznie spełniać kilka kryteriów: posiadać kwalifikacje rolnicze, osobiście prowadzić gospodarstwo rolne (podejmować decyzje i pracować) przez okres co najmniej 5 lat, a łączny areał posiadanych i nabywanych użytków rolnych nie może być mniejszy niż 1 ha ani większy niż 300 ha.

Status rolnika indywidualnego musi być udokumentowany przy akcie notarialnym za pomocą następujących załączników:

• Oświadczenia (z klauzulą o odpowiedzialności karnej) o osobistym prowadzeniu gospodarstwa przez minimum 5 lat oraz o łącznej powierzchni i lokalizacji posiadanych nieruchomości rolnych.
• Zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały (wymagany jest co najmniej 5-letni okres zameldowania w gminie, na terenie której leży choćby jedna z działek gospodarstwa).
• Dowód posiadania kwalifikacji rolniczych, np. zaświadczenie z KRUS o podleganiu ubezpieczeniu społecznemu rolników przez wymagany okres (co najmniej 5-letni stażż pracy w rolnictwie).

Nabycie gruntu rolnego za zgodą KOWR

Ustawodawca przewidział furtkę prawną dla osób niespełniających wymogów rolnika indywidualnego (oraz innych podmiotów niewymienionych wprost w ustawie). Nabycie przez nich nieruchomości rolnej jest możliwe, jednak wymaga uprzedniego uzyskania zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), która wyrażana jest w drodze decyzji administracyjnej.

Wyłączenia spod rygorów ustawy – kiedy zgoda KOWR nie jest konieczna

Rygorystyczne przepisy ustawy, w tym wymóg uzyskania zgody KOWR, nie mają zastosowania w szeregu enumeratywnie wyliczonych przypadków. Do najważniejszych należą:

• nabycie przez osobę bliską zbywcy (m.in. zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, małżonka, pasierbów);
• nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni poniżej 1 ha;
• nabycie w wyniku zniesienia współwłasności, działu spadku lub podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa;
• nabycie w toku postępowań egzekucyjnych lub upadłościowych;
• nabycie w wyniku procesów restrukturyzacyjnych spółek prawa handlowego.

Ograniczenia w dysponowaniu nabytą nieruchomością rolną

Nabywca nieruchomości rolnej przyjmuje na siebie długoterminowe zobowiązania. Jest on obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne (w przypadku osoby fizycznej – osobiście) przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia. W tym czasie nie może on zbyć nabytego gruntu ani oddać go w posiadanie innym podmiotom. Dyrektor Generalny KOWR może, w drodze decyzji, zezwolić na wcześniejsze zbycie, jednak wyłącznie w przypadkach podyktowanych ważnym interesem nabywcy lub interesem publicznym.

Wyjątki od 5-letniego zakazu zbycia

Wspomniany 5-letni zakaz zbycia działki rolnej nie obowiązuje m.in. w stosunku do nieruchomości:

• zbywanej lub oddawanej w posiadanie osobie bliskiej;
• przekazywanej parkowi narodowemu lub spółdzielni produkcji rolnej (jako wkład gruntowy);
• zbywanej w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego;
• nabytej w drodze dziedziczenia, zapisu windykacyjnego lub działu spadku;
• nabytej od małżonka w trakcie małżeństwa (jeśli grunt należał do majątku jednego z małżonków lub do wspólności przez co najmniej 5 lat);
• nabytej wskutek podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa (jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem wchodziła w skład majatku wspólnego);
• nabytej przez zasiedzenie;
• dla której po nabyciu uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przeznaczając ją na cele inne niż rolne.

Sprzedaż działki rolnej – koszt notariusza w 2025 roku

Wysokości opłat za czynności notarialne podejmowane w Polsce przez notariuszy reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Warto podkreślić, że wartości określone w rozporządzeniu są maksymalne, i w przypadku każdej planowanej czynności notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy.

W zakres kosztów ponoszonych u notariusza przy sporządzaniu umowy sprzedaży działki rolnej składają się: 

1. taksa notarialna zależna od wartości przedmiotu umowy,
2. koszt sporządzenia wypisów w wysokości 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę,
3. opłata za złożenie wniosku wieczystoksięgowego (200 zł),
4. opłata sądowa za wpisy w księdze wieczystej.

Przy umowie sprzedaży działki rolnej obowiązują następujące stawki bazowe:

• 100 zł przy wartości działki rolnej do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości działki rolnej powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości działki rolnej powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości działki rolnej powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości działki rolnej powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości działki rolnej powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości domu powyżej 2 000 000 zł.

Przykładowo, gdy sporządzamy umowę sprzedaży działki rolnej o wartości 800 tys. zł (niepochodzącej z Zasobu WRSP), maksymalna taksa notarialna wynosi 3970 zł (1010 zł + 2960 zł) netto.

Honorarium notariusza obłożone jest 23-procentowym podatkiem VAT.

Doświadczony notariusz w Szydłowcu – wsparcie przy sprzedaży działki rolnej

Sprzedaż działki rolnej to proces wymagający specjalistycznej wiedzy i doswiadczenia. Jako notariusz w Szydłowcu, doskonale znam lokalne uwarunkowania i specyfikę obrotu gruntami rolnymi w regionie. W Kancelarii Notarialnej Tomasza Sodela przeprowadzimy Państwa bezpiecznie przez wszystkie etapy tej skomplikowanej procedury – od weryfikacji stanu prawnego i statusu nabywcy, przez procedurę warunkową z KOWR, aż po finalne przeniesienie własności.