Sprzedaż domu – dlaczego forma aktu notarialnego jest niezbędna
Wola stron, choćby najbardziej zgodna, nie wystarczy do przeniesienia własności nieruchomości. Ustawodawca, mając na względzie szczególną wartość społeczną i gospodarczą, jaką przedstawiają grunty i budynki, zastrzegł dla tych czynności formę szczególną.
Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, jak i umowa ją przenosząca (np. umowa sprzedaży), musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jest to wymóg zastrzeżony pod rygorem nieważności (ad solemnitatem). Oznacza to, że jakakolwiek inna forma umowy – choćby pisemna z podpisami poświadczonymi – nie wywoła skutku w postaci przeniesienia własności. Nie ma w tym przypadku znaczenia, czy taka umowa podpisywana jest między osobami obcymi, czy członkami najbliższej rodziny. Wymóg formy notarialnej jest w tym przypadku absolutnie bezwzględny. Notariusz jako osoba zaufania publicznego jest strażnikiem tej zasady, dbając o to, by treść umowy była zgodna z obowiązującym prawem.
Nieruchomość gruntowa a budynek – nierozerwalna całość prawna
W odróżnieniu od sprzedaży mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość, przy transakcji sprzedaż domu przedmiotem obrotu jest przede wszystkim grunt. W polskim prawie obowiązuje zasada superficies solo cedit – wszystko, co jest trwale z gruntem związane (a więc także budynek mieszkalny), stanowi jego część składową i dzieli los prawny gruntu.
Nie można zatem sprzedać samego domu, nie sprzedając jednocześnie działki (lub udziału w działce), na której stoi. Notariusz w toku czynności musi zbadać nie tylko stan prawny samego budynku (np. legalność jego wzniesienia), ale przede wszystkim stan prawny nieruchomości gruntowej, co czyni ten proces bardziej skomplikowanym niż obrót lokalami.
Niezbędne dokumenty do sporządzenia umowy sprzedaży domu
Skompletowanie właściwej dokumentacji jest kluczowe dla sprawnego przebiegu transakcji. Choć każda nieruchomość wymaga indywidualnej analizy, istnieje podstawowy katalog dokumentów, o które Notariusz poprosi stronę sprzedającą. Zachęcamy do wcześniejszego kontaktu z Kancelarią, aby precyzyjnie ustalić ten zestaw.
Osoby reprezentujące strony umowy kupna/sprzedaży domu powinny mieć ze sobą nastepujące informacje i dokumenty:
- imiona i nazwiska, imiona rodziców,
- adres zamieszkania,
- stan cywilny oraz ewentualnie oficjalny dowód na istnienie małżeńskiej umowy majątkowej,
- nr dowodu osobistego lub paszportu,
- PESEL,
W przypadku, gdy umowę w imieniu którejś ze stron transakcji zawiera pełnomocnik, powinien mieć ze sobą oryginał pełnomocnictwa.
Dodatkowo zazwyczaj potrzebne są również następujące dokumenty:
- numer księgi wieczystej (odpis z księgi wieczystej),
- podstawa nabycia nieruchomości, czyli jeden z wymienionych dokumentów:
- wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
- prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
- akt poświaczenia dziedziczenia,
- zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku planu zaświadczenie o braku planu oraz o tym, iż nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla danej nieruchomości,
- wypis z rejestru gruntów dla nieruchomości;
- podstawowe informacje na temat budynków (ilość kondygnacji, powierzchnia, przeznaczenie budynków) oraz okazanie świadectwa charakterystyki energetycznej (jeżeli zostało wydane), a przy budynkach mieszkalnych również o przedłożenie zaświadczenia o braku zameldowanych osób w budynku.
- jeżeli działka powstała w wyniku podziału i podział ten nie został jeszcze ujawniony w księdze wieczystej, niezbędne będzie przedłożenie wyciągu z wykazu zmian gruntowych, wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla działek powstałych w wyniku podziału oraz ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział – o ile została wydana;
- jeżeli działka powstała w wyniku podziału – ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości (jeśli była wydana) oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej;
- oświadczenie banku do ustanowienia hipoteki w akcie oraz umowy kredytowej, w przypadku gdy kupujący uiszczają cenę z udzielonego im przez bank kredytu i chcą ustanowić hipotekę w samym akcie notarialnym;
- jeżeli w księdze wieczystej wpisana jest hipoteka – zaświadczenie z banku stwierdzające wysokość zadłużenia z tytułu umowy kredytu, wskazujące numer rachunku bankowego albo zaświadczenie stwierdzające, że kredyt został spłacony i wyrażające zgodę banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej,
- umowa kredytowa, jeżeli nabycie lokalu jest finansowane z kredytu,
- termin zapłaty;
- data i warunki wydania nieruchomości;
- umowa przedwstępna sprzedaży, jeśli była podpisywana,
- określenie ceny sprzedaży wraz z określeniem sposobu jej zapłaty: gotówką lub przelewem,
- numer konta bankowego, na które ma być dokonana płatność ceny.
Koszty notarialne przy sprzedaży domu – co składa się na opłaty
Planując budżet transakcji, należy uwzględnić koszty, które notariusz pobiera w imieniu państwa oraz swoje wynagrodzenie.
Taksa notarialna – jest to wynagrodzenie notariusza. Jej wysokość jest limitowana przez rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości (tzw. maksymalne stawki taksy notarialnej) i zależy od wartości rynkowej przedmiotu transakcji. Do taksy doliczany jest podatek VAT (23%).
Podatki i opłaty sądowe – notariusz jest płatnikiem i pobiera od strony kupującej:
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości.
- Opłaty sądowe za dokonanie wpisów w księdze wieczystej (np. wpis prawa własności, wpis hipoteki, jeśli zakup jest kredytowany).
Sprzedaż domu obciążonego hipoteką
Niezwykle częstą sytuacją jest sprzedaż domu, który wciąż zabezpiecza kredyt bankowy sprzedającego. Taka transakcja jest w pełni możliwa i bezpieczna, wymaga jednak dodatkowych kroków.
Promesa banku – kluczowym dokumentem jest zaświadczenie z banku kredytującego sprzedawcę (tzw. promesa). Zawiera ono informację o aktualnym zadłużeniu oraz zobowiązanie banku do wyrażenia zgody na wykreślenie hipoteki po otrzymaniu całkowitej spłaty.
Mechanizm płatności – notariusz konstruuje wówczas umowę w taki sposób, że część ceny (lub całość) zostaje przez kupującego przelana bezpośrednio na rachunek techniczny banku sprzedawcy w celu spłaty kredytu. Zapewnia to bezpieczeństwo kupującemu, który nabywa nieruchomość wolną od obciążeń.
Zabezpieczenie zapłaty ceny – depozyt notarialny a rygor egzekucji
Moment przekazania środków jest najbardziej newralgicznym punktem transakcji. Istnieje kilka mechanizmów chroniących obie strony.
Poddanie się egzekucji – standardowym zabezpieczeniem interesu sprzedającego jest zawarcie w akcie notarialnym oświadczenia kupującego o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego co do obowiązku zapłaty ceny. Daje to sprzedającemu tytuł egzekucyjny bez konieczności prowadzenia długotrwałego procesu sądowego.
Depozyt notarialny – najpełniejszą formą ochrony jest depozyt notarialny. Kupujący przed podpisaniem aktu wpłaca całą cenę na specjalny, wyodrębniony rachunek bankowy notariusza. Notariusz wydaje te środki sprzedającemu dopiero po skutecznym zawarciu umowy, eliminując w ten sposób jakiekolwiek ryzyko zwiazane z niewypłacalnością kupującego.
Rękojmia za wady fizyczne a stan techniczny budynku
Notariusz odpowiada za stan prawny nieruchomości, nie jest natomiast rzeczoznawcą budowlanym i nie weryfikuje stanu technicznego budynku. Odpowiedzialność za wady fizyczne spoczywa na sprzedającym na zasadach rękojmi (Kodeks cywilny). Strony mogą tę odpowiedzialność w umowie rozszerzyć, ograniczyć lub nawet wyłączyć (co jest częstą praktyką, gdy kupujący oświadcza, że stan techniczny jest mu znany). W akcie notariusz precyzyjnie odzwierciedla ustalenia stron w tym zakresie.
Podatek dochodowy (pit) od sprzedaży nieruchomości
Sprzedający musi pamiętać o ewentualnym obowiązku zapłaty podatku dochodowego (PIT). Obowiązek ten powstaje, gdy sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie domu.
Ulga mieszkaniowa – nawet jeśli sprzedaż nastąpi w tym okresie, podatku można uniknąć. Warunkiem jest przeznaczenie dochodu uzyskanego ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe (np. zakup innej nieruchomości, spłatę kredytu) w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.
Sprzedaż domu – cena notariusza
Wysokości opłat za czynności notarialne podejmowane w Polsce przez notariuszy reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Warto podkreślić, że wartości określone w rozporządzeniu są maksymalne, i w przypadku każdej planowanej czynności notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy.
W zakres kosztów ponoszonych u notariusza przy sporządzaniu umowy sprzedaży domu składają się:
- taksa notarialna zależna od wartości przedmiotu umowy,
- koszt sporządzenia wypisów w wysokości 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę,
- opłata za złożenie wniosku wieczystoksięgowego (200 zł).
Przy umowie sprzedaży domu obowiązują następujące stawki bazowe:
- 100 zł przy wartości domu do 3000 złotych,
- 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości domu powyżej 3000 do 10 000 zł,
- 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości domu powyżej 10 000 do 30 000 zł,
- 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości domu powyżej 30 000 do 60 000 zł,
- 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości domu powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
- 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości domu powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
- 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości domu powyżej 2 000 000 zł.
Przykładowo, gdy sporządzamy umowę sprzedaży domu o wartości 1,1 mln. zł, maksymalna taksa notarialna wynosi 4970 zł (4770 zł + 200 zł) netto.
Honorarium notariusza obłożone jest 23-procentowym podatkiem VAT.
Rola notariusza Tomasza Sodela w procesie sprzedaży
Jako notariusz w Szydłowcu, doskonale rozumiem specyfikę lokalnego rynku nieruchomości, w tym uwarunkowania prawne dotyczące gruntów rolnych (sprzedaż działki rolnej). W Kancelarii Notarialnej Tomasza Sodela każda transakcja sprzedaży domu traktowana jest z najwyższym priorytetem. Wnikliwie badamy dostarczone dokumenty, wyjaśniamy stronom wszelkie zawiłości prawne i proponujemy rozwiązania, które najlepiej chronią ich interesy. Zapraszamy do kontaktu w celu omówienia Państwa sprawy.