Umowa sprzedaży działki
Umowa sprzedaży działki gruntu, niebędącej gruntem rolnym w rozumieniu ustawy UKUR, jest podstawową czynnością w obrocie ziemią. Zawsze wymaga formy aktu notarialnego. Jako notariusz, przed sporządzeniem aktu wnikliwie badamy stan prawny nieruchomości, weryfikując treść księgi wieczystej (szczególnie Dział III i IV pod kątem obciążeń) oraz dokumenty geodezyjne (wypis i wyrys). Strony otrzymują od nas informację o przeznaczeniu gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, co ma istotny wpływ na przyszłe możliwości inwestycyjne. Dbamy o precyzyjne sformułowanie zapisów dotyczących ceny, terminów płatności i wydania gruntu.
Umowa sprzedaży działki rolnej
To czynność o wysokim stopniu skomplikowania, stanowiąca jedną z głównych specjalizacji naszej Kancelarii. Sprzedaż działki rolnej podlega niezwykle restrykcyjnym przepisom Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR). Rola notariusza jest tu rozszerzona – jesteśmy zobligowani wnikliwie zbadać status nabywcy (wymóg bycia rolnikiem indywidualnym i posiadania odpowiednich kwalifikacji) oraz zweryfikować, czy transakcja nie wymaga interwencji Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). W wielu przypadkach sporządzamy najpierw umowę warunkową, oczekując na decyzję KOWR co do ewentualnego prawa pierwokupu.
Umowa sprzedaży domu
Sprzedaż domu jest transakcją bardziej złożoną niż obrót lokalem, gdyż jej przedmiotem jest nie tylko budynek, ale nierozerwalnie z nim związana nieruchomość gruntowa. Notariusz weryfikuje nie tylko księgę wieczystą gruntu, ale także dokumentację techniczną budynku (pozwolenie na budowę, potwierdzenie oddania do użytkowania) oraz obowiązkowe świadectwo charakterystyki energetycznej. Zabezpieczamy płatność ceny, wyjaśniając różnice między zadatkiem a zaliczką oraz oferując instytutcję depozytu notarialnego. Dbamy o precyzyjne zapisy dotyczące terminów wydania i rękojmi za wady.
Umowa sprzedaży mieszkania
Umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość to najczęstsza czynność na rynku nieruchomości. Akt notarialny jest tu obligatoryjny. Badamy stan prawny lokalu ujawniony w dedykowanej księdze wieczystej, ze szczególnym uwzględnieniem Działu III (prawa i roszczenia, np. służebności) oraz Działu IV (hipoteki, np. zabezpieczające kredyt zbywcy). Niezbędne są także zaświadczenia od zarządcy wspólnoty o braku zadłużeń w opłatach eksploatacyjnych oraz o braku osób zameldowanych. Notariusz dba o zabezpiczenie płatności ceny, np. poprzez zapisy o poddaniu się egzekucji (art. 777 k.p.c.).
Umowa sprzedaży mieszkania spółdzielczego
Należy odróżnić zbycie odrębnej własności od sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. To drugie jest ograniczonym prawem rzeczowym, a nie pełną własnością. Do transakcji niezbędne jest aktualne zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, potwierdzające komu prawo przysługuje oraz stan zadłużenia. Jeżeli dla prawa tego jest urządzona księga wieczysta, notariusz bada ją tak samo, jak przy pełnej własności. Jeśli jej brak, kluczowa staje się weryfikacja statusu gruntów pod budynkiem (co wpływa na możliwość kredytowania zakupu). Wyjaśniamy stronom te niuanse prawne.
Umowa darowizny działki
Umowa darowizny polega na nieodpłatnym przeniesieniu własności gruntu na rzecz obdarowanego. Podobnie jak sprzedaż, wymaga formy aktu notarialnego. Notariusz jest zobowiązany pouczyć strony o skutkach podatkowych tej czynności. Darowizny dokonywane w najbliższej rodzinie (tzw. grupie „zerowej”, np. między rodzicami a dziećmi, czy między małżonkami) są zwolnione z podatku od spadków i darowizn, pod warunkiem zgłoszenia nabycia do Urzędu Skarbowego w ustawowym terminie. W akcie precyzyjnie określamy przedmiot darowizny oraz wyjaśniamy kwestie ewentualnego polecenia czy odwołania darowizny.
Umowa darowizny mieszkania
Przeniesienie własności lokalu mieszkalnego w formie darowizny jest częstą formą regulacji spraw majątkowych w rodzinie. Czynność ta, dokonana w formie aktu notarialnego, pozwala na nieodpłatne przekazanie mieszkania. Notariusz informuje strony o skutkach podatkowych, w tym o możliwości skorzystania z pełnego zwolnienia w najbliższej rodzinie. Często umowa darowizny łączona jest z ustanowieniem służebnści osobistej mieszkania na rzecz darczyńcy, co gwarantuje mu prawo dożywotniego zamieszkiwania w lokalu, o czym szczegółowo pouczamy strony, precyzując zakres tego prawa.
Umowa dożywocia
Umowa o dożywocie to szczególny rodzaj umowy przenoszącej własność nieruchomości. W zamian za własność (domu, mieszkania, działki), nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy (dożywotnikowi) dożywotnie utrzymanie – przyjąć go jako domownika, dostarczać wyżywienia, ubrania, zapewnić pomoc i pielęgnowanie w chorobie. Jest to umowa odpłatna, o charakterze losowym. W odróżnieniu od darowizny, podlega ona opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości nieruchomości. Notariusz precyzyjnie określa w akcie zakres obowiązków nabywcy względem dożywotnika.
Umowa zamiany nieruchomości
Umowa zamiany pozwala stronom na wzajemne przeniesienie własności nieruchomości (np. zamiana mieszkania na dom, działki na lokal). Do umowy tej stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Notariusz jest zobowiązany do zbadania stanu prawnego obu zamienianych nieruchomości. Strony mogą ustalić ewentualne dopłaty pieniężne, jeśli wartości nieruchomości nie są ekwiwalentne. Wyjaśniamy także zasady opodatkowania takiej transakcji – podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) pobierany jest od nieruchomości, której wartość jest wyższa. Precyzujemy również terminy wzajemnych wydań nieruchomości.
Zniesienie współwłasności
Współwłasność nieruchomości, często powstała w drodze dziedziczenia lub jako efekt wspólnego nabycia, bywa stanem tymczasowym. Jeśli współwłaściciele są zgodni co do sposobu jej zakończenia, mogą to uczynić w formie aktu notarialnego (co jest alternatywą dla drogi sądowej). Zniesienie współwłasności może nastąpić przez fizyczny podział nieruchomości (jeśli jest to geodezyjnie możliwe), przyznanie całej nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, lub przez sprzedaż i podział uzyskanej ceny. Notariusz dba o precyzyjne rozliczenia między stronami.
Ustanowienie służebności mieszkania
Służebność osobista mieszkania jest ograniczonym prawem rzeczowym, które obciąża nieruchomość i daje oznaczonej osobie fizycznej prawo do zamieszkiwania w budynku lub lokalu (albo w ich części). Najczęściej ustanawiana jest w umowach darowizny, gdzie darczyńcy (np. rodzice) przekazują własność dzieciom, ale zastrzagają dla siebie prawo dożywotniego zamieszkiwania. Treść służebności jest wpisywana do Działu III księgi wieczystej. Notariusz szczegółowo określa zakres uprawnień (np. prawo do korzystania z konkretnych pomieszczeń) i wyjaśnia skutki tego obciążenia dla właściciela.
Umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna to zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (np. umowy sprzedaży). Choć może być zawarta w zwykłej formie pisemnej, nadanie jej formy aktu notarialnego rodzi znacznie silniejsze skutki prawne. Przede wszystkim, umożliwia stronie uprawnionej dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, gdyby druga strona uchylała się od jej podpisania. W Kancelarii wyjaśniamy fundamentalne różnice między zadatkiem (który przepada lub jest zwracany podwójnie) a zaliczką (która jest zwrotna), zabezpieczając interesy stron na etapie negocjacji.
Oświadczenia do umowy najmu okazjonalnego
Choć w kancelarii zwykle nie sporządzamy samych umów najmu okazjonalnego, jednak bardzo często bierzemy udział w obsłudze procesu najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego. Jest to forma najmu, która silniej chroni prawa właściciela. Jednym z jej obowiązkowych załączników jest oświadczenie najemcy (w formie aktu notarialnego) o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu (na podstawie art. 777 k.p.c.). Do aktu najemca musi wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w razie eksmisji, oraz przedstawić zgodę właściciela.